Je sous-loue une petite partie de mes bureaux à une association : est-ce exonéré, et quel effet sur ma déduction ?
La situation
Une société de conseil loue un plateau de bureaux nus avec TVA (le bailleur a opté). Elle en sous-loue une salle à une association, sans option, pour un loyer qui représente moins de 5 % de son chiffre d'affaires. La salle représente environ 6 % de la surface.
La sous-location est-elle exonérée ? Et réduit-elle le droit à déduction de la société ?
La règle jusqu'ici
La sous-location d'un local nu est exonérée, sauf option (CGI, art. 261 D, 2°). Pour la déduction, l'annexe II écartait du calcul du coefficient de taxation les opérations immobilières « accessoires » : celles qui ont un lien avec l'activité principale et utilisent au plus 10 % des biens et services grevés de TVA (le critère n'est pas le chiffre d'affaires, mais l'utilisation des achats). Ici, environ 6 % : la sous-location était neutralisée.
Ce que dit le CIBS
La location d'un « local non meublé » est exonérée, sauf option (L. 231-28 (Légifrance, nouvel onglet), L. 231-27 (Légifrance, nouvel onglet)). Le prorata écarte la location d'immeuble « lorsqu'elle ne relève pas de l'activité économique habituelle » (L. 223-14 (Légifrance, nouvel onglet)). Elle en relève notamment si elle « implique une utilisation non négligeable des biens et services » achetés avec TVA (L. 223-13 (Légifrance, nouvel onglet)).
Le CIBS reprend-il cette règle ?
Oui pour l'exonération. Pour le prorata, le critère est repris, mais sans le seuil chiffré : « non négligeable » remplace « au plus 10 % ».
Avec 6 % d'utilisation, la sous-location resterait probablement négligeable. Mais rien ne dit que l'administration lira « non négligeable » comme « moins de 10 % ». Un deuxième point joue : la TVA sur le loyer de la salle sous-louée elle-même n'est pas déductible, puisque la salle sert une opération exonérée. Cela vaut dans les deux régimes.
Notre réponse · degré de certitude Incertain
Exonérée ; son poids dans le prorata devient incertain
La sous-location reste exonérée. La TVA sur la part du loyer correspondant à la salle n'est pas déductible ; pour le reste, la sous-location devrait rester écartée du prorata, mais sans le confort du seuil de 10 %. Si l'enjeu est réel, l'option pour la TVA sur la sous-location supprimerait la difficulté ; l'association, non assujettie, devrait alors l'accepter par une clause expresse du contrat (L. 231-28, dernier alinéa).
Les textes cités
« Est représentative de l'activité économique habituelle de l'assujetti l'opération d'aval qui remplit l'une des conditions suivantes : 1° Elle relève de cette activité ; 2° Elle constitue le prolongement direct, permanent et nécessaire de cette activité ; 3° Elle implique une utilisation non négligeable des biens et services fournis dans le cadre des opérations d'amont grevées de taxe. […] »CIBS, art. L. 223-13
Origine. Exemple construit. Le texte de l'annexe II, art. 206, III, 3, 3°, b a été vérifié sur Légifrance dans sa version au 1er janvier 2027.
Fiche d'information générale, fondée sur une situation simplifiée et sur notre lecture des textes à la date de mise à jour. Elle ne constitue ni une règle de droit ni une consultation et ne remplace pas l'analyse de votre situation réelle par un conseil ou par vos équipes. Soumettre ma situation